房地产重磅政策接连出台，新政后的首个周末市场端已现积极反馈。
5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条楼市政策，宣布取消房贷利率下限、下调贷款首付比和个人住房公积金贷款利率。同日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，就支持国企收购已建成未出售商品房、盘活存量土地、保交楼等方面作出部署。
政策发布后的首个周末，澎湃新闻记者走访多地楼市了解到，不少新房项目咨询量和到访量都有明显的增长，也有城市在取消限购后新房项目认购量提升三倍以上；周末不少二手房门店单日带看量翻倍，也有观望了三年的购房者考虑出手。
二手房门店经纪人均外出带看，带看量翻倍增长
虽然下调贷款首付比例和房贷利率的进一步细则并未官宣，不过，上海楼市在新政后的首个周末已有明显的变化。
门店里的经纪人都不见了。澎湃新闻走访多家中介门店发现，店内仅剩个别经纪人驻守。“大家都出去带看了，还有的去拜访业主了。上周五新政后，带看量有明显的提升。”
上海太平洋房屋黄浦区老西门板块总监曹奇利在接受澎湃新闻采访时表示，上海近期二手房成交相对比较稳定，过完春节以后，上海每个月的成交都稳定在1.5万套以上，拿上个月来说，整个上海的二手房成交套数是1.8万套。
上周五新政发布后，中介门店的新增客户及带看增长都翻倍增长。“5月11日（周六），我们门店新增买卖客户有7个，新增买卖带看有6个，5月18日新增客户13个，新增买卖带看11个，新增客户和带看量都有明显的提升。从成交上来看，因为政策刚刚发布，还要看具体的落地，还没有发生实质性的一些增长。”曹奇利表示。
上海太平洋房屋闵行区春申板块总监李云在接受采访时也表示，“政策发布后整体的带看量是有所提升的，一般平时周六一天会在10组左右，但是这周末的话一天大概18-20组，政策是比较利好的。”
从太平洋房屋统计的数据来看，周五系列政策发布后，上海外环内市场已有明显积极反馈。该机构统计的上海外环内整体新增客户于5月18日环比已有11.5%的上涨。
从挂牌价来看，大部分房东保持理性。多个经纪人表示，个别不急售的房东预期有所转变，选择上调挂牌价，大部分选择置换的房东还是会考虑市场实际情况，从最近两天的新增挂牌房源来看价格都比较符合行情。
此外，周末新房项目售楼处购房者也络绎不绝。5月19日，澎湃新闻来到位于上海市闵行区的新房项目保利光合上城，该项目售楼处销售人员表示，“每天看房的客户是非常多的，特别是周末，样板房、售楼处基本都是挤满人的。我们上个月中旬刚加推过一次，一个月时间卖的已经差不多了，仅剩少量房源。”
上海一新房售楼处
上海链家新房闵行南部板块负责人孟静对澎湃新闻表示，“板块内华润、尚湾、保利光合几个项目热度都是比较高的。仅周六（5月18日）一天，光合跃城、光合上城双盘的带看量有200多组，对比之前周末的情况，增长了两倍左右。”
利好政策的不断加码下，有购房需求的潜在买家已被打动。有新房代理中介表示，周五新政发布后，邀约客户看房的成功率有明显提升，“之前可能打完电话就完事了，这周末很多客户愿意出来看看。今天带的客户宝山的，也来闵行项目看了，是比较积极的变化。”
市场也在等待新政的进一步落地。孟静提到，“周五新政发布对带看量和关注度确实有一定的提升，但是因为目前上海还没有细则的落地和支撑，对于消费者来讲，也是先来看一看，观望的情绪还是比较重的，如果要爽快下订的话，可能还需要这些政策细则的落地去支撑。”
杭州取消限购，有新房项目认购量提升三倍以上
作为新一线城市，杭州于5月9日已官宣全面取消限购，叠加一系列政策影响，市场已明显激活。
5月19日中午11点，澎湃新闻抵达位于杭州西湖区的滨江溪映听庐售楼部，已有一些看房者在交流，随后的2个多小时内，看房者人数不断增多，甚至有一些看房者因为等待销售接待的时间太长而先行离开。
澎湃新闻在询问中发现，有来自周边板块、想来主城区提升教育资源的年轻夫妻，他们是“新杭州人”，来杭工作十年；也有来自浙江台州的购房者，想给在附近中国美术学院工作的孩子入手一套；也有带着八九十岁的老母亲一起来看房的中年夫妇，他们说自己是忠实的“滨粉”，目前手头已有多套出自“滨江集团”的房产。
据滨江溪映听庐销售介绍，“限购没有放开之前，项目一天的来访量基本在30-40组，放开后平均工作日是在70-80组，在周末还要翻个一倍左右，大概在150-170组。现在的认购量可能是放开前的三四倍到五倍左右，平均我们一天的成交量是在5套左右，周末可能会更多，可能在六七套左右，基本上我们这些顾问，客户都接不过来。”
杭州一新房售楼处
当前，杭州已全面取消限购。今年5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，宣布在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。
根据杭州贝壳研究院监测，新政首日二手房咨询量较4月份日均增长54%；挂牌量较之4月份日均增长91%。另据58安居客平台数据，新政后首日线上新房找房热度比上一日上涨149%。
杭州一国企房地产上市公司投拓部人士介绍，该公司位于主城区的一项目于4月底刚开盘，4月底开盘的情况一般，但是取消限购的新政出来之后，周末一天成交了近10套。“这个成交量是我们开盘以来卖得最多的一天，以前周末可能最多也就卖个两三套、三四套。”
此外，澎湃新闻走访了杭州近几年比较热门的一个板块——滨江区奥体板块，该板块毗邻亚运会主场馆奥体中心。多家中介负责人介绍，该板块目前受新政刺激效应不大，板块内目前整体标的较高等，导致其并没有成为新政后的“热盘”。据悉，目前二手房热盘主要位于朝晖板块等市中心的老小区，标的总价较低，且教育资源较好，短时间内刺激一部分客户入手，联系的两家该板块中介店长都在外带看房。
杭州限购取消后，也迎来周边城市客群。上述滨江溪映听庐销售介绍，“像浙江省，杭州市外的话，金华跟温州的客户群体占了大部分，可能在百分之二三十这样的一个比例。”
也有业内人士提及，“周边绍兴、义乌、温州这些地方，做生意的有钱客户还是比较多的，这部分客户主要是给自己的儿女在杭州留套房子，因为在省会城市，他觉得包括教育到各个资源方面都往省会城市倾斜，所以他们是愿意在杭州持有资产的。”
该业内人士同时强调，“对杭州这座城市来说，财盛证券新政的刺激作用是有的，但我们仍然需要观察目前这种刺激作用到底能够维持多久。”
合肥改善型住宅受欢迎，“销售顾问有限，大家忙不过来”
合肥已加入“购房即落户”行列。
5月15日，合肥发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，从实施购房补贴、优化销售政策等十方面出台楼市调控政策。其中，单套住宅最高可享受10万元补贴、买房可实现全家落户等政策颇受外界关注。
受多项利好政策叠加，合肥房地产市场暖意明显。
5月18日、19日，澎湃新闻记者随机走访了合肥市庐阳区、蜀山区的多个在售楼盘，房地产销售们表示，相较去年同期，前来问询的顾客明显增多，而改善型住宅最受欢迎。
作为庐阳区四里河板块的改善型住宅，万科璞拾隐翠项目容积率为1.8，整体规划3栋小高层和5栋洋房。5月18日下午，一名销售经理告诉澎湃新闻记者，目前仅靠近铁道边的那一栋尚未开盘，“其他住宅开盘即售罄，改善型住宅好卖，200平方米以上住宅最受欢迎。”
5月19日上午，澎湃新闻记者前往中煤云庐书院营销中心，这是由安徽本土国企开发的刚需盘，每户建筑面积分别为104平方米或115平方米。一名销售经理透露，小区共3栋，容积率1.8，房价在1.9万-2.1万元之间。销售经理朱小姐介绍，“从年初开盘，已经卖掉一半，相比2万出头的备案价，现在有折扣。”
合肥一新房售楼处
同日下午，澎湃新闻记者前往招商天青臻境售楼部。这是由央企招商局集团旗下成员开发的改善型住宅，项目紧邻董铺湖，附近有大蜀山、植物园和科学岛。销售经理傅小姐介绍，该项目去年10月23日开盘，全部536套住宅已经销售400多套。“这些住宅里，最受欢迎的是170平方米至205平方米以上的大户型。”
据傅经理介绍，最近的楼市新政后，前来看房的客户明显比之前多。“刚才你们在一楼大厅里等了很久，因为销售顾问人数有限，大家忙不过来。”
公开数据显示，今年4月份招商天青臻境成交58套，成交面积0.86万平方米，成交均价28548元，成交金额2.46亿元。
观望了三年的购房者考虑出手
从买家心态来看，有已经购房的买家希望楼市可以在政策推动下逐步好转，也有观望了三年的购房者考虑出手。
有别于因为买房临时抱佛脚了解楼市相关行情和楼盘情况的购房者，韩先生在房地产开发企业工作超过8年，对所在城市的楼市“门清”，哪个楼盘要开了，什么时候拿的地，周边项目价格如何，去化如何，韩先生如数家珍。
由于地产行业下行，2022年不得不从地产公司离开，韩先生和朋友一起开了间中介门店，“做中介最能直观感受购房者的心态变化，最近一系列的政策出来，有许多观望的购房者虽然没有立马入场，但咨询变多了”。
韩先生坦言，自己和许多购房者一样，对上海还是有政策预期的，在“淘货”的同时，希望等来更多的政策支持。
说起买房的时机，韩先生表示“我觉得我最明智的选择就是2021年没听家里人，坚决不买房，判断了市场要下行了”。
“今年是买房的时候了，我最近又开始看房”， 韩先生介绍自己由于预算有限，优先看二手房，“我们的感知是二手房挂牌多，是买方市场，想要快成交，还是要在价格上松一松”，“希望今年9、10月前，我可以成为有房一族”。
上海一新房售楼处
也有已经置换新房的购房者希望楼市可以在政策推动下逐步好转。
周先生于2023年底购买了上海闵行一新房项目，目前正在办理网签和贷款的各项流程中。“新政出来对我们多多少少是有好处的，办公积金贷款每个月还能减负一点，希望市场可以好起来。”
周先生决定购入上述房产也是受家庭成员变化的影响。“因为家里有小宝宝了，想换个大一点的房子，住房条件改善得好一点，为孩子创造好一些的环境”。
“我们是刚需，考虑孩子的学校需要，所以只要政策有利于我们，我们会加快决策。”也有正在看房的购房者这样说道。
券商：核心城市核心区域市场预计在年中率先复苏
政策放松力度大，看好核心城市和二手房市场率先复苏，中信建投房地产研究团队在研报中称，4月30日，政治局会议之后，限购放松、首付比例下调、收购库存用于保障房等积极举措密集出台，有望助力需求恢复，核心城市与二手房市场有望率先受益。
中信证券研究报告指出，新政策松绑需求限制副作用小，核心城市房价有望在年中企稳。
海通证券宏观研究团队也表示，在多项政策支持下，地产及相关产业有所回暖。政府推出了一系列房地产优化政策，或在短期提振住房需求、加快在建项目建设进度，使得住房销售和生产指标出现一定改善，但其力度和持续性仍有待进一步观察。海通证券宏观研究团队同时表示，4月的经济数据中已经看到地产新开工、施工面积出现边际改善。
海通证券宏观研究团队认为，我国目前仍有一定住房需求可以释放。有问卷调查显示，制约新市民借贷购房的主要因素，是较高的房贷利率和较低的放款额度。那么，降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施，有助于稳定购房者和投资者的预期，防止市场出现过度波动。
海通证券宏观研究团队认为，放松限购政策，则有助于增加购房人群，一定程度上提振需求。从近期三个优化限购政策的城市来看，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我们发现在限购政策放松后，北京和成都新房、二手房销售均边际改善，杭州二手房销售同比增速也有抬升。相对来看，限购政策优化目前对二手房销售的利好更加显著。
中信建投策略研究团队陈果在研报中表示，政策一直在循序渐进，就算现在力度不大，但政策稳住房价意图非常强烈，效果不好就会持续出手。
对于政策组合拳接连落地，平安证券房地产团队表示，“5.17”政策力度已超2018年和2014-2015年，无论是央行降首付还是政府收储，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
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